Jsou pozemky pro rezidenční využití skvělá investice?

Nic z toho, co jsem napsal není – prosím – a nemělo by být bráno – jako investiční doporučení. Jedná se pouze o můj pohled, zkušenost a názor. 

Jak se orientačně pohybují ceny pozemků pro rezidenční využití v Praze a ve vyhledávaných lokalitách Středočeského kraje?

Je to velmi různé a záleží na spoustě okolností. Nejdůležitějším parametrem, který určuje cenu pozemku je samozřejmě kvalita lokality v kombinaci s dostupností. 

Pokud budete chtít koupit typický pozemek 800 – 1000 m2 pro výstavbu rodinného domu, tak kolem Prahy zaplatíte např. v Průhonicích 12 – 15 tis. za metr čtvereční. V Říčanech u Prahy se budete pohybovat od 6000 Kč za m2 výš, v závislosti na lokalitě a možnosti se napojit na kanalizaci. V Berouně a kolem Berouna začínají ceny na 4000 Kč a platí, že čím dál od Prahy, tím se ceny snižují.

Je to logické. Záleží také na dostupnosti do hlavního města. Typicky vyšší ceny pozemků se pohybují v místě s dobrou vlakovou dostupností do Prahy.

V rámci Prahy je to také hodně různorodé. Podle aktuální nabídky zaplatíte za pozemek 800 – 1000 m2 v Praze podle kvality lokality a vybavenosti od 10 000 Kč do 20 000 Kč za m2.  

Pokud bych chtěla investovat do pozemků pro bydlení, na co si dát pozor, co u daného pozemku sledovat, jaké typy pozemků jsou nejvhodnější?

Určitě bych sledoval územní plán nejbližšího okolí a dění v obci, ve které – nebo u které – pozemek kupujete. Dále bych sledoval aktuální dopravní situaci v místě v současné době a potenciální výstavbu rezidenčního bydlení v následujících letech (pokud je známa), která může dopravní situaci velmi ovlivnit. Řešení neblahé dopravní situace přichází totiž vždy poměrně s velkým zpožděním. 

Asi se nedá pohlídat všechno, ale pokud se připravuje nějaká zásadní dopravní nebo průmyslová stavba, měly by o tom oficiální autority obce vědět a informovat na veřejně dostupných místech. Pokud bych já zvažoval koupi konkrétního pozemku, došel bych se zeptat na příslušný obecní nebo stavební úřad. Nic ale není stoprocentní. Když jsem kupoval před lety pozemek ve Středočeském kraji, tak mi na obci slibovali vodovod a kanalizaci. Pak se změnilo zastupitelstvo a všechno bylo jinak.

Pak není od věci obejít sousedy v okolí a zeptat se jich, jak se jim tam bydlí, žije, co na tom místě milují, a co jim naopak vadí, je-li tam něco takového. Podle mě je důležité vědět, kdo bude potenciálně vedle vás bydlet, i přesto, že se to může kdykoliv změnit. Navíc bych se na konkrétní místo podíval několikrát. Pokaždé v jinou denní dobu i v jiný den, abych věděl, jak se to místo chová v týdnu, a jak se například chová o víkendu, ráno, večer… 

Jak jejich cena může růst v čase, co růst ceny zásadně ovlivňuje? Můžu tomu nějak pomoci?

Louis Glickman – americký investor do nemovitostí říkal s oblibou, že – cituji – „The best investment on the Earth is Earth“. Američani obecně říkají, že investice do pozemků je nejvýhodnější, protože pozemků je omezené množství, „už se nevyrábí“, a proto jejich cena dlouhodobě roste. Bylo to u nás vidět například i v rámci ekonomické krize v roce 2008. Ceny nemovitostí klesly, ale cena většiny pozemků stoupala nadále nebo si minimálně udržela svoji hodnotu.

Pokud se bavíme o pozemku pro výstavbu rodinného domu, můžete jej samozřejmě zhodnotit tím, že na něm ten dům postavíte. Záleží ale na spoustě okolností. V rámci Prahy a Středočeského kraje budete, myslím, spokojeni i s investiční návratností ve chvíli, kdy pozemek budete jen udržovat v co nejlepším stavu a stavbu realizovat nebudete. 

V případě, že koupíte pozemek bez inženýrských sítí, bez plotu, například i s nějakou právní vadou a následně pozemek té právní vady zbavíte, vybudujete inženýrské sítě a postavíte plot, tak to váš pozemek určitě zhodnotí rychleji než autentické tržní zhodnocení.

Jinak platí, že růst cen ovlivňuje vždy zásadně poptávka. Pokud je pozemků pro bydlení málo jako v současnosti, jejich cena stoupá právě v závislosti na silnější poptávce. Ta v posledních letech stoupá a COVID situace cenový růst ještě urychlil. Právě proto, že kvalitních pozemků je málo a změny územního plánu trvají dlouho.

Jaké je obvyklé meziroční zhodnocení pozemků pro rezidenční využití v posledních letech? Předpokládám, že rostly, vysvětlíte prosím proč?

Podle Českého statistického úřadu rostou ceny „stavebních“ pozemků konstantně a relativně rychle, s drobnými výchylkami, od začátku roku 2014. V roce 2019 došlo v některých lokalitách k mírným korekcím. V roce 2020 přišel další impuls pro zvýšení cen. A právě vysoká poptávka od té doby tlačí ceny zase vzhůru.

Podle cenových indexů ČSÚ se ceny „stavebních“ pozemků zvýšily od roku 2014 do roku 2019 v průměru v celé ČR o 50 %. Pro rok 2020 jsem relevantní data zatím nenašel. Jsem ale přesvědčen, že růst cen „stavebních“ pozemků pokračuje a za poslední rok mohly ceny vyrůst i o dalších více než 15, možná i 20 %. A v některých lokalitách s vysokou poptávkou i více.

Je to způsobeno:

• Silnou poptávkou.
• Vysokými cenami rezidenčních nemovitostí ve velkých městech.
• Následným řetězením poptávky do levnějších lokalit.
• Dlouhými schvalovacími lhůtami pro výstavbu nových rezidenčních projektů.
• Dobrou ekonomickou situací.
• A životní úrovní, kdy ve společnosti převládá chuť kupovat vlastní bydlení.

Investice do nemovitosti obecně je konzervativní a velmi bezpečnou variantou uložení finančních prostředků.

Tento trend ale nemusí pokračovat dál, nikdo nezná budoucí data. 🙂 Vycházíme jen z dat z minulosti a budoucnost může být jiná. Nicméně si myslím, že investice do pozemku v dlouhodobém investičním horizontu patří mezi ty bezpečnější a konzervativnější. To i přesto, že já raději investuji do bytů na sekundárním trhu, které mi přinášejí i cashflow v podobě nájmu.

Jaký je vhodný investiční horizont pro investice do pozemků na rezidenční využití? Jak mohou takovou investici ještě sama zhodnotit?

Pokud se bavíme o investici, tak pro mě znamená význam slova investice vždy delší časový horizont, minimálně 10 – 15 let. Pokud se bavíme o kratším investičním horizontu např. 5 let, je to pro mě spíš spekulace. U spekulace může hrozit vnější riziko horší situace na trhu, kdy je nižší poptávka ve chvíli, kdy se rozhodnu pozemek prodat.

V poslední době se to v České republice ale neděje, poptávka po pozemcích pro bydlení je vysoká a ceny od roku 2014 konstantně stoupají.

Investici zhodnotíte úplně nejlépe tím, že koupíte pozemek ve skvělé lokalitě. Cenu určuje nejvíc právě lokalita, ve které se pozemek nachází. Neexistuje žádný důležitější parametr, než lokalita. 

Jaká jsou rizika spojená s investicemi do pozemků na rezidenční využití?   

Těch rizik je prakticky i teoreticky velmi málo. Myslím, že je obecně popisuji v předchozích bodech i v tom posledním. Bydlení je základní lidská potřeba. Pozemků vhodných pro výstavbu rodinných domů je málo, to tlačí poptávku nahoru. Koncentrace lidí ve velkých městech zvyšuje ceny nemovitostí v čase. I v souvislosti s neskutečně dlouhými schvalovacími lhůtami pro novou výstavbu. 

To řetězí poptávku po bydlení i po pozemcích pro rezidenční výstavbu na okraj i dál od velkých měst do levnějších lokalit. Tím udržuje ceny nemovitostí a právě i pozemků na stoupající úrovni. 

Co může moji investici zásadně ohrozit/zhatit? 

Změna územního plánu ve váš neprospěch, ale to je hodně nepravděpodobné, výstavba veřejné, dopravní nebo průmyslové stavby v okolí. 

Ale zase, záleží na hromadě okolností, pokud koupíte pozemek uprostřed původní zástavby, je situace jiná a riziko mnohem menší, než když si koupíte pozemek na okraji nového developerského projektu. Tam je například riziko, že se budou v okolí stavět další etapy.

---

DATA Z TRHU

Nemovitosti v nabídce, podle parametrů, které sleduji já, stále ubývají. Mám pocit, že největší zájem je o byty ve velkých a dnes už i menších městech. Dá se říct, že ceny se tlačí nahoru. Zájem je i o ostatní typy nemovitostí, ale tam jsou zájemci pořád mnohem vybíravější.

(Pokud mohu sledovat a podělit se o svoji přímou a osobní zkušenost v rámci prodejů, které aktuálně řeším já i náš tým)

---

ČLÁNEK V HOSPODÁŘSKÝCH NOVINÁCH

Tady je odkaz na celý článek, kde jsou experti ještě povolanější, než jsem já. Díky ještě jednou Markétě, že si na mě vzpomněla. Mohl jsem tak pomoct při stavbě článku, který snad pomůže lidem, kteří se v této problematice chtějí mnohem víc zorientovat. Pokud by vás napadly jakékoliv dotazy na toto téma, dejte vědět.

---

AKTUÁLNĚ Z MOJÍ NABÍDKY

Aktuálně pro klienty prodávám nádhernou jihočeskou chalupu v Bechyni, kde je neskutečný výhled na bechyňský zámek. Vila v Pikovicích s pozemkem, kterou jsem se svými příbuznými koupil před 7 lety na investici, taky aktuálně hledá svého kupce. Po třech prohlídkových kolech to vypadá velmi slibně.

Z vily na Malvazinkách se odstěhoval nájemce – mateřská školka – probíhá vyklízení, takže se pustíme do nových fotek, videa a marketingu, včetně propagace.

A do nabídky chystám i další nemovitosti.

Skvělý byt 3+1 ve Strašnicích, kde jsem v rámci prodejní přípravy na svůj účet (aby se mi to lépe prodávalo a výsledek byl pro klienta co nejlepší) nechal zbrousit parkety ve třech pokojích, uklidit a kompletně vymalovat. Právě byt aranžujeme, pak nastoupí fotograf a kameraman. 

Byt 2+kk v Sázavě se bude aranžovat příští týden. Ten bude prodávat můj kolega Robert Pata, protože já bych se už musel asi rozčtvrtit.

A pak mě čeká prodej družstevního bytu v Ohradní ulici –  2+kk – panel – po kompletní rekonstrukci na Praze 4. 

Nové výzvy, noví klienti a snad i nové úspěchy. To je to, co mě na tý mojí práci tak neskutečně baví i po 18 letech.

A to je pro dnešek všechno, mějte se moc fajn, užijte si konec léta a buďte zdrávi. Michal